2008年底,对投资有兴趣的人大概都看过吉姆.罗杰斯在CNBC有关农场投资的访谈。其时,次贷危机对投资者心理的影响正是最严重的时候。大部分人的养老账户都被腰斩,提起股票都是一副比较厌恶的神态。作为一名幸灾乐祸的资深看空者,我带着对虚拟经济的不屑看了这个节目。立刻引起了强烈的共鸣。这里是那个访谈的链接:
  http://seekingalpha.com/article/124594-jim-rogers-is-buying-farmland
  顺便8挂一下,我不是个很纠缠于细节的人,但每次看到罗杰斯的那条粉色领结总觉得很滑稽。而且他好象特喜欢这个条领结。 有木有跟我有同感的? 咱握爪,你绝对有成为农夫的潜力。
###马上开始搜索,打开谷歌的界面,输入‘Saskatchewan farmland’。聪明如你肯定会问:为什么是萨省呢? 因为经过我的研究,罗杰斯的投资公司主要买入的农田在萨省。其实这个问题比较大,回头我会有专文阐述萨省农田的优劣。我自己也曾带着家人驾车横穿过加拿大N次,草原三省那一望无际的麦田总能激起俺强烈的占有欲。 第一个搜到的网站把萨省按东西和北中南给切成六块,每块都有很多卖地的链接。随意的选了一个链接进去,看到的是类似的画面:
###1613 英亩,那可是近1万亩的辽阔大地啊!马上切换到白日做梦的状态 : 明信片一样的风光,田园牧歌式的生活,骑着马(这里开始慢动作)驰骋在一望无际的草原上(结束);驾驶着联合收割机,剃头一样铲平滚滚的麦浪;夕阳里跳跃的白尾鹿,满山遍野嫩黄的油菜花(此处略去三千字)
  搽去流到嘴角的口水,咽了一口唾沫,开始研究介绍: leased, topography, hay land, pasture, slough, bu. storage, qunset, hopper bottom bin, old/new scale assessment,water bowl, dugout…诸如此类 bla bla bla, NND, What are you talking about ?
  就是个农庄嘛,咋弄的跟要买个大型程控机床似的?
###这么麻烦,干脆给经纪人打个电话得了。
  农夫:xxx, Could you please give me more info about this farm? (能不能介绍详细点)
  经纪人:No problem….(接着是一长段介绍,夹杂着十几个农业专业名词)–靠,又来了
  农夫:Do I need to know all these details? (这些个东东我都得懂吗?)
  经纪人:Are you a farmer? (你是农民?)
  农夫: No (不是)
  经纪人: Do you know something about farming? (了解农业吗?)
  农夫: I planted green onion in my garden. Does that count? (种过葱,算不?)
   (隐约听到电话那边敲打键盘的声音越来越重)
  经纪人:So you are an investor (你是投资人)
  农夫: (马上有种跳了半天的舞,终于踩上了节奏的感觉) I am an investor. (对)
  经纪人: How do you plan to rent it? ..接着又是一串古怪的单词 (想怎么租?xxxxx)
  农夫: (靠,又来了,弱弱的问) Could you please speak English ? (能不能说的简单点?)
   ($%@&^$%^&*@~& 对面敲打键盘的声音有点震耳了)
  经纪人: Maybe you can plan a visit to the farm. Then I’ll explain more to you. (我感觉经纪人快哭了)
  农夫: I’ll discuss this with my wife and get back to you later.(跟老婆商量一下吧)
###这么麻烦,干脆给经纪人打个电话得了。
  农夫:xxx, Could you please give me more info about this farm? (能不能介绍详细点)
  经纪人:No problem….(接着是一长段介绍,夹杂着十几个农业专业名词)–靠,又来了
  农夫:Do I need to know all these details? (这些个东东我都得懂吗?)
  经纪人:Are you a farmer? (你是农民?)
  农夫: No (不是)
  经纪人: Do you know something about farming? (了解农业吗?)
  农夫: I planted green onion in my garden. Does that count? (种过葱,算不?)
   (隐约听到电话那边敲打键盘的声音越来越重)
  经纪人:So you are an investor (你是投资人)
  农夫: (马上有种跳了半天的舞,终于踩上了节奏的感觉) I am an investor. (对)
  经纪人: How do you plan to rent it? ..接着又是一串古怪的单词 (想怎么租?xxxxx)
  农夫: (靠,又来了,弱弱的问) Could you please speak English ? (能不能说的简单点?)
   ($%@&^$%^&*@~& 对面敲打键盘的声音有点震耳了)
  经纪人: Maybe you can plan a visit to the farm. Then I’ll explain more to you. (我感觉经纪人快哭了)
  农夫: I’ll discuss this with my wife and get back to you later.(跟老婆商量一下吧)
###
   马上跟家里领导商量,不出所料,那对漂亮的大眼睛狐疑的看着我:“农场, 又想出啥妖蛾子了?” 这里给领导的抵触情绪辩护一下,我的思维属于强烈跳跃型,不到一年的时间,我的投资意向可以涵盖软件开发, 绿色能源,自建住房,大型餐管,专业日冲(此处略去一千字)。基本上属于想起一出是一出。往往老婆还在权衡我提的项目A的利弊,我已经PASS掉了B,全力去研究项目C了。气的领导说再也不和我讨论新的投资意向了。
   领导:“你会种地吗?”
   农夫:“不会“
   领导:“那买来干什么?“
   农夫:“没想好,出租?“
   领导:“知道怎么租吗?“
   农夫:“不知道“
   领导:“怎么分辨地的好坏?”
   农夫:“不知道”
   领导:“主要风险还有什么?”
  我已经开始痛恨自己毫无新意的回答了,怎么也得有点创造性吧,“咳,咳”我清了清喉咙说:
   “嗯,这个啊,不是特别的清楚“ (至少比前面的回答长吧)
   领导:“还用多问吗?” (这时候,她还得意的从眼角飞我个媚眼)
   ‘不厚道’ 我狠狠的甩了一句“等我研究明白了再回来和你PK”
  随后我又研究了很长时间,唯一的结论是:农业是个很有前途的产业。但缺乏对于具体细节的了解,特别是怎么控制风险手段的不足,具体的说就是怎么保证买的地能租出去,使我当时没能更进一步。
###好~顶了###
  评论:
   第一轮的结局大致就是如此,太多的未知阻碍进一步的前进。其实呢,我觉得作为一个投资人,思维开放而活跃并不是很糟糕的事情。很多项目在刚开始接触的时候,或多或少都有些实际的困难,这个很正常,大部份的行业都有门槛,或高或低。要不很多聪明的钱早就进去了,你说呢?
  
  但这并不妨碍你仔细的研究,搞清楚究竟什么地方是障碍? 可不可以绕过去? 即使现在不行,情况会发生变化的时候,你可以马上反应过来,也许那时,项目的机会就成熟了。而且如果你的研究范围够宽,几十个瞎猫总有那么几个会 撞上死老鼠的,对不?所谓 机会总是降临在有准备的人的身上,说的就有这个意思吧。
   这个时候切忌一拍脑门就冲进去,把所有积蓄拿出来赌。能全身而退是你的运气,很多时候,你象掉进泥沼,进退两难。如果,这时候你跟我说:饿死胆小的,撑死胆大的;那个老谁家的小谁就这么干成事儿了! 我只能这么说,你确信人家没有做过充分准备吗? 另外买彩票的还有中大奖的呢,但那不是一种积累财富的方法。所谓财不入急门啊。
###顶一下楼主!!!赞一下!###谢谢理想和十八###继续上面的评论。不知道大家有没有读过李嘉诚收购和黄的过程? 简单的说,跟包玉刚收购九龙仓不同,李嘉诚并没有以雷霆万钧之势直接拿钱去砸 (他当时也没这个实力)。经过一番讨价还价
  他决定暂时放弃了。随后的几年,长江实业不断壮大,声誉越来越好。同时他和和黄的大股东汇丰保持着良好生意往来。最后收进和黄的时候对李嘉诚更好像是水到渠成,并没有很多的勉强。虽然对外人看,好像是蛇吞大象,但由于李嘉诚有这个耐心去等,有意愿去建立信誉,而且他从没有真正放弃,这才使得成功最后降临。这里:1 李嘉诚因为思维开放,敢于去构想以相对弱小的长江去吞吃强大的和黄。2 在机会不成熟的时候隐忍不发,又不离不弃,做足准备功夫 3 机会成熟时 该出手时就出手。很多生意的成功都可以看到这种模式。
   我这里没有拿自己和李嘉诚比较的意思。他是我非常钦佩的一个人,在我需要励志时就看他的自传。我一直觉得李嘉诚是最优秀的生意人(没有之一),强过JP摩根 和巴菲特。摩根就不用说了,那种强势的性格很难让人模仿,他在金融领域的翻手云覆手雨带给了他所有的财富。巴菲特和比尔 盖茨是挚友,竟然完全错过了科技股的浪潮,虽然在泡沫破裂时他没有损失,但至少他的思维不够开放吧,而且他的运作也主要是在金融方面的。反观李嘉诚,为人诚恳低调,从塑胶花起步,自主开展运输,房产,金融,3G,能源等业务,思维够开放!脚步够坚实,真正顶级的实业家。如果你跟我说李嘉诚的身家没有巴菲特丰厚,那只能说我们对个人能力的评价有不同的理解,不解释了。
  (顺便说一句,李嘉诚还曾在危难时刻帮过我。以后会讲到这段真实故事,请您耐心往下看。)
###评论这东西写起来挺热闹,看着并不过瘾。咱废话少说,上一个咱农场的照片吧:
###版权归谷歌)
  实在找不到更好的街景了,站的地儿是高速,前面就是铁路,交通条件还是比较便利的。下面普及一下加拿大买农地的一些基本知识啊,很多人都知道这个,但肯定还有不了解的。知道的您耐心点。
  从大小来说,有几个单位你是必须门清的。第一个叫 section(整块),边长是一英里整(和1.6公里)的正方形。第二 个叫Quarter(阔特, 就是整块的4分之1)这个是最常用的土地买卖单位,这个边长你能算出来吧? 对,800米。 第三个叫 ACRE (英亩)大概是6个中国的亩;总结一下啊:
   1 整块 = 4 阔特 = 640 英亩 = 3840 中国亩
  
  在萨省,每个阔特至少有一个title (咱叫产权吧)。有时候你一下从一个农民手中买入5个阔特,整个的产权转移至少要5次, 同你买一个阔特比,政府和律师收的费用很多项目是要乘以5来算的。当然有些个阔特被铁路或河流截断产生2个甚至更多的产权都是可能的。还有建了住房的一般产权也是分开的但不绝对。
###萨哥发帖,顶一个###我是~~ ~~###农场主可是前途无量的职业啊!
  恭喜楼主!###关注中###下面结合农夫买的农场具体说一下啊,上图:
###(谷歌的卫星图)
  一个红色的框框就是一个阔特,六个红色的阔特是农夫买的。即使抹去所有的黄框和红框,应该也可以依稀分辨出一整块和中间的阔特。有小河穿过的阔特就有两个产权,南一个,北一个。下面农宅所在的阔特只有一个产权,但如果你想分的话也不难。一个阔特是160英亩,灰常接近1000中国亩,下文要说1千中国亩 那基本就是再说阔特了。一样的面积,换个说法听起来大很多,很阿Q的感觉,这你明白的。
###(谷歌的卫星图)
  一个红色的框框就是一个阔特,六个红色的阔特是农夫买的。即使抹去所有的黄框和红框,应该也可以依稀分辨出一整块和中间的阔特。有小河穿过的阔特就有两个产权,南一个,北一个。下面农宅所在的阔特只有一个产权,但如果你想分的话也不难。一个阔特是160英亩,灰常接近1000中国亩,下文要说1千中国亩 那基本就是再说阔特了。一样的面积,换个说法听起来大很多,很阿Q的感觉,这你明白的。
###记号,慢慢等!###为了顶农夫专门注册了一个号~~~~可怜我千年潜水的功力一朝尽废吖~~~~###多谢PETER。多谢流水:就这么夺走了你的处女贴,不好意思啦###顶楼主!我也奉献我的处女贴 呵呵!###标个记号 等楼主!###是关于农场的帖子就要顶,持续关注,楼主加油###多谢要种地和一棵花,你们的回帖就是对我的鼓励。下来咱们继续;
  
  从08年的放弃,到今年初下手买入12个阔特。中间发生的事情,俺来慢慢的和大家聊聊。09年我的第一个女儿出生了,带给我很多的喜悦和忙碌。同时我还钻研于期货投资,但对萨省的农地也一直都在关注和学习,很多困惑过我的农业词汇也渐渐的不那么陌生了。这里把我在这段时间的积累展示一下,这些都是对农地投资有兴趣的人应该了解的。下面是一个市场上的农地,没有推荐的意思,就是个例子:
###这么便宜的土地!!!
###楼主,需要佃户吗?###一棵花:这个估价是2002年的,现在已经远远超过这个价格了。 希望你有一天在萨省拥有你自己的农场。 我也想多学点农业经验呢,哈哈###27楼图标中一个方块就是“一整块”吗?
  现在相同位置的地大概卖多少钱?
  另外一户人家住在那么宽阔的地方 前不着村后不着店的 可害怕啊?听说加拿大熊多。。。。。。。。###要种地的: 这个地方并不是我很熟的地方。大部份的农户是这样的,我那里最近的邻居要在3里地之外;
  
###请问农夫,
  你的农场都是在里贾纳吗?
  资金回报怎么样?
  租出去容易不?
  种的都是些什么农作?
  春小麦?
  豌豆?
  。。。?
  谢谢!###不如建一个群吧,方便交流###@萨省农夫 2011-5-4 12:14:00
  一棵花:这个估价是2002年的,现在已经远远超过这个价格了。 希望你有一天在萨省拥有你自己的农场。 我也想多学点农业经验呢,哈哈
  —————————–
  会有的,呵呵,一直在研究,只是还没勇气放弃现有的生活。等我真正做好思想准备,走出这一步,就去找你喝茶。###有些事想请教你, 请看短信.###(参考上图)
  这张图叫RM图,我们就叫它县农地图吧。RM后边一般会跟个数字,比如说RM69
  就是第69县,这个县的英文叫NORTON。 所以你说 RM69 和说 RM NORTON 其实是一个意思。大部份的县都是正方形,但不绝对。数字是从1开始的,RM1就代表萨省最东南的一个县。RM2在RM1的西边,一般一行有30个县。RM31 就在RM1的北边 ,RM32在RM31的西边,以此类推大致如此。RM图里有很多很细的东西,以后有机会接触到了再讲,这里就不多说了。这里的一个个小方块就是阔特,每个阔特有两个信息比较重要,红圈的是地主的名字(有时是一个公司的名字),黑圈的是政府估价,也就是说政府认为这个阔特值多少钱,单位是加元。这个估价灰常灰常的重要,他是这个阔特价值的第一参考值。和所有的政府估价一样,这个估值有时也不靠谱。但大部分的时候,农地的买家和卖家都会以此为价格的基准。还有政府估价有不同的时间版本,我们一般都谈论的是最新版(2002年)。
  
  涉及技术细节的只对想买地的人有价值。但大部份人可能并不干兴趣。我就讲的粗一些。图中可以看到3个绿色的阔特就是在卖的。
###一棵花:你来喝茶那就最欢迎了;群俺们有一个了 (50735716)###我又来了###@泽之鸿:
  你的农场都是在里贾纳吗? 不远
    资金回报怎么样? 我挺满意
    租出去容易不? 这个是相对的
    种的都是些什么农作? 耐寒,耐旱的
    春小麦? 有
    豌豆? 有
    。。。? 大麦,燕麦,油菜籽,亚麻籽,葵花籽,紫花苜蓿等###这里有很详细的上面3个阔特的资料。
###大家可以看到,这是在RM 456。 每个整块都有一个号码,大家可以看到,这里有2个阔特是在第30整块,分别是西北(NW)和东北(NE),一个在第31整块在东南(SE)。名词解释: Total Acres(总英亩),Hay Acres 或 Cultivated Acres (可耕英亩),Pasture Acres(牧草英亩), Other Acres 或 Waste Acres (废地)。 这里有个很重要的比值,就是可耕地比例,它等于 可耕英亩/总英亩。这个值越大越好。因为萨省的农田都是粗耕的,大型农机最喜欢的就是那种一马平川 没有沟坎的农田。如果这块地是百分百可耕种,那农机就是这样干活的:
###上面一张图贴错了,那个是有很多沟坎和废地的,你可以感觉到这个拖拉机的痛苦,是吧?###很平的农场是这样的:
###你开着大型农机,不停地小心规避沟坎,那真的很浪费时间和能源。
   所以,可耕种比高的农地,就相对容易租出去,政府的估价也会比较高。
###超级诱人的图片###顶一下,想去当农民###How about the TAX each year for the farmland?###农夫,太谢谢啦,给了我灵感,希望会见到你###赶上直播###湾湾:在我们县,一般用个经验值来计算税收 大概1%的估计左右###Crop Ins. Rate : 这个是保险公司根据这个阔特的产量定下来的,他同样反映了地的好坏。 按字母顺序排列,A是最好的,越往后越差。这3个阔特有两个H,一个J,应该说是相当不错的了。 这个好理解,你想一想你自己的汽车保险,如果保险条款相同的情况下,保费的高低应该是由你的车子的好坏决定的。反过来说,其他条件相同时,保费的不同可以反映出你车的好坏。同一个司机有两辆车,同样的保险条款,一辆的保费是每月200,一辆是每月60.那么基本可以肯定,每月200 那辆车比每月60的要好。###萨省盛产小麦,举世闻名。楼主买了这么多地,要雇不少labour啊。###能否介紹在加拿大如何經營農場或牧場?
  一個家庭要如何靠經營農場或牧場維生?
  下個月要去您隔壁省待一段時間
  很想多了解一些
  
  在台灣擁有農牧用地每年是不用繳稅的
  如果那天因都市計畫變更成建地就發了###湾湾:
   能否介紹在加拿大如何經營農場或牧場?
    一個家庭要如何靠經營農場或牧場維生? //现在我只做农地投资,等开始农耕以后
   再来探讨这些问题吧
    下個月要去您隔壁省待一段時間很想多了解一些
    
    在台灣擁有農牧用地每年是不用繳稅的
    如果那天因都市計畫變更成建地就發了
   //这边也有这样的机会,但我侧重的是纯农业这一块###经过这么多时间的积累,我感觉有一点入门了。但还有关键一点没有解决,怎么能保证买的地一定租的出去呢?租出去的农地不仅产生了现金流,而且也意味着 这块地得到了农民的认可。对于我这种农业小白来说,几乎就是一切了。我有限的农业知识告诉我,没有租出去的农田还要喷药以防止野草的生长,也就是说没有收入不说,还的花钱维护。
   2010年底一次偶然的机遇改变了这一切。###楼主加油啊!顶一下!!!!###2020-04-06 终于有空读完农夫哥们儿的帖子,写得太好了!继续啊,很关注你的经历。。。###刚读完农夫大哥的帖,很好,长见识了。我正想在萨省买农地,有很多问题想咨询。1、买农地一般通过什么渠道,现在很多公司在卖,通过公司买是不是费用高?2、经营农地有何费用,听说有地税、农产品交易税,不知还有其他的什么。3、以个人名义买好,还是以公司(个人公司)名义买好? 关注!###@吴带当风ABC,
买农地主要有两种渠道1)从农民那里直接买 2)通过经纪人买。 渠道1比较好,但一般你要跟本地的农民有交往,而且你要对农田了解的非常深。渠道2比较普通,经济人可以给你很多的建议 并寻找租客,但确实费用要高些。
   经营农地 来说,税占的比重不大,种子,化肥,除草杀虫剂,设备,柴油,人工 这些是大头。
   买地我喜欢以公司的名义买,可以省一个GST (萨省5%)的税。另外加拿大公司有很多其他的税收优势,这个题目本身可以写一篇很长的文章,我不是专家,不多说了。
  
   希望你可以到这里来买地,这样我们这里中国人的社区又多了一家,呵呵###这么快就回复了,高兴,谢谢!请问:1、用公司买是成立个人独资公司好还是有限责任公司好?我住在温哥华,是在BC注册还是在萨省注册公司好?公司每年年审,贷款,是不是很麻烦。在土地转让时公司和个人哪个交税高? 2. 从哪里可以看到萨省土地买卖信息和政府估价信息(如上面的政府估价表) 3. 按现在的行情, 一quarter 一年大约能收到多少租金?###现在国家外汇储备很多,但在境外收购困难重重,特别是收购资源和土地,以民间资本的形式进入这一领域对国家是有益的。如果能有这方面的论坛,大家多交流信息和经验,就就会有更多的华人参与进来。###吴带当风ABC###本人关注农地有几个月了,只是感觉隔行如隔山,陌生的东西太多,一直没下决心。本想在网上查些资料,偶然发现了农夫大哥的文章,读后了解了很多的信息和知识,信心更足了。我上面帖里的问题不用回答,这几天我咨询了一些业内人士,情况大体清楚了,上面的很多问题不好公开回答,有机会可以小范围交流。我已决定下周去萨省考察,回来后会继续关注农夫大哥的帖,我相信后面的内容会更精彩,期待着。。。。。。###@吴带当风ABC,
对不住,这几天马上要回国,杂事一堆,帖子给搁荒了。现在来回答你的问题:
  1。这个建议你去找个专业会计咨询
  2. mls.ca 里有agriculture 一项,有公开在卖的农地。
  3. 农地的租金 和房子的有点像, 一个三室的房子 在温西和索里的租金肯定天上地下。
  但投资回报在税后4-5% 之间,希望这个数据对你有帮助。
   民间资本如果所有人持有枫叶卡或是加拿大公民的话,是没有任何问题的。###那是很偶然的一个机会,浏览本地的华人网站。一则广告吸引的我的注意,是两个华人的地产经纪人在推荐萨省的农场。咦,这个好,这下有什么问题,他们应该可以解决了吧。抄起电话,联系他们。运气不错,他们住的地方离我就5分钟的车程。预约一个小时后最近的咖啡店TIM HUILTON 见面。
   两个国人,姑且叫他们A 和 E。 A是个南方小伙子,懂得很多农业知识的样子。E是北方人,还算我的老乡,看起来更像个经理。开篇伊始就是吉姆罗杰斯要在萨省投资农场等一些新闻,以及一些萨省农田投资回报曲线。给我一本介绍他们公司的书,也大都是些类似的宣传性的文章。讲了半个多小时后,切入正题,A说:我们公司最近推出的一块农场是在萨省南部,共10个阔特,有一个住房,要价59万。这里的农田大都是有机的,所以种出的小麦不受小麦局的控制。(这里出来一个新的概念:小麦局,因为和土地的关系并不大,容我以后有时间再讲这个小麦局)
  
   因为介绍的并不详细,我开始发问:这些阔特的平均估值大约是多少?A迟疑了一下回答到:平均4万多。这个细节被我注意到了,但并没有等多的怀疑。只是觉得有些奇怪,在我的概念里,这应该是个脱口而出的数字。4万多在萨省是比较好的土地,我心里挺高兴。 继续问下去:可耕种比是多少? 又是一点迟疑 百分之90。 嗯这个也不错。
  (我迅速的开始心算:1600英亩 乘以0.9 就是1440可耕亩,按萨省的平均价400一英亩就是576000,加上一个房子,59万不算贵)。我看着A,把最重要的问题提出来了:如果我买了农地,但没有人租 那怎么办?
###农夫您好!
  强烈关注!###顶楼主,希望尽快更新,给大家一些经验###等待LZ更新###问下楼主 这些阔特的平均估值 是什么意思??
  还有小麦局??###我现在成了楼主的忠实粉丝
  就是更新有点慢 楼主加油加油哦!!!!!!!!!!!!!!!!
###@要种地的大老爷
比如你要买10个阔特的农地,把他们的估价加起来然后除以10就是平均估价。通过这一个值,你可以对这整个农场所有土地有个基本概念了。要不经纪人一个阔特一个阔特的报,就俺老汉的记性,报到第十个,估计我也忘了7,8个了。
  小麦局 是个很有争议的机构,说起来挺长,容我以后专门写一文来和你老哥讨论,暂时让俺偷一个懒吧。###记号,慢慢学习###MARK
###@萨省农夫

标题漂色支持!货真价实的好帖子!
请继续……###多谢版主支持
  ========================
   A 很实在的说:这个不用担心,你在提OFFER的时候就加个条件,只有租出去了OFFER才成立,不然就作废。 咔磬!!A的生意方式此后给我很多的困惑,但这句话给我的启发我由衷的感激。我个人认为这个主意解决了很多投资人的疑惑。
  1.想购买农地的国人大部分都没有进入农业的具体想法,并不是说他们都是打酱油的。很多人只是看好农地的升值潜力。当今通胀的大背景,加上中国人几千年积累的土地情结,释放了他们购买土地的欲望。但一个现实的问题是,谁来耕种呢?
  2.应该说大部分人还是很有自知之明的。就算我这种曾经指点江山的准愤青,也了解除了知道土地有好有坏,其他的我完全是外行。怎样才能有个真正内行的人来帮咱评价一下一块土地呢?
    如果买之前就知道这个土地可以租出去,就解决了这些问题。
###关注~~###你好 ,萨省农夫。在山野村妇ABC的贴子里,早就看到了你的身影。我对 加国 的农场 很有兴趣,希望能多了解这方面的信息。因小孩8月要去加国读书,更加想 在加国购地,用于自种或出租;也方便照顾 孩子,如有具体待出售地块的信息,性价比 合适的,希帮忙告知(运营风险自担)。不胜感激。###从另一个在加国种蓝莓的帖子过来的,顶一下###又见同好贴,不顶不行,继续关注!###外国人可否投资萨省的农地呢?###@萨省农夫
  
  帖子不长,我消化却花了点时间。上面的“看开一些”提到的外国人投资的问题,也在此同问农夫,—–(农夫说过以加拿大公司的名义买,可以省一个GST (萨省5%)的税),外国人在加国购买农地时比本国人需要付更多的税么?
  
  如果带出租合约的OFFER,出租方每年还需向加国政府缴纳哪些费用呢?
  
  农夫有几天没来更新了,忙里偷闲,有空时请解答一下吧,谢谢~###又学习了###mark~ 很有用啊! 还是北美的地便宜~!!###刚回国,忙碌中忘记了更新,见谅。
  柔然可待:外国人在加拿大很多省份购买农地是受限制的,比如在萨省,非加拿大居民只可以买10英亩,可以去省土地管理处申请豁免,但结果不容乐观。
  相对来说GST 倒是小问题了。
   地主出租的地 还要向政府交税(GST?),但这个一般由佃农出,是公认惯例。###前面的群已经满了,农夫自己又建一个群 QQ :154962674###好帖,学习了,LZ继续努力!###农夫回复得真快啊!谢谢,还想看你继续写买地的经历。###P几万的加元不是小数字,“可不可以贷款呢?“。 E很快回答:这个没有问题,加拿大农业信托(FCC)专营农地贷款。40% 以上的首付,贷款基本没问题“
  正好A马上要去萨省,我也不喜欢磨机 “这样吧,如果你这次找到愿意租这块的农民,租金达到咱预定的金额,我就买“。 自己觉得有点草率,又加了句:“回头,你把这10个阔特的政府估价给我发过来,最好再有些照片“
   几天后收到的A的电邮,告诉我具体的估价在平均41xxx每阔特,是从RM办公室拿到的数据。照片也传来了很多,照例是很诱人的麦田与农庄。期间跟A通了几次电话,主要是询问出租的事。因为农地一直没有租出去,我也有点急,就好像你给漂亮妹妹写了封特酸的情书,闷了半瓶二锅头后把信塞到她手里,自己脸红了一星期,对方却没了下文,这要我年轻几岁,直接就奔内分泌失调去了。
   A 对我说假期刚过,农民一般还没进入状态。哎,那就等吧 ! 谁知道几天以后,等到了一个完全出乎我意料的电话。###你好,我是新疆的农场主,正在办理加拿大农场主自雇移民,萨省是我想买农场的地方,看了你的介绍,有很多问题想请教,我已经申请加入你的群,请同意。###我的QQ号 1134763695,你的群是:去加拿大作农场主(1976581472)吗?###电话是A给我的,内容很简单,这10阔特的农地已经被另一个温哥华的买家买走了!原因嘛,我的offer是口头的,别人的offer是书面的,而且卖家已经接受了。我可以再出一份书面offer,但只能排在第二位。我也有些失态:“这么短的时间,买家去看地了吗?“。 A回答:“没有“。
   “那你们还有其他的农地卖吗?“
   “暂时没有了“
   当当当当 !
   这段时间,我经常跟A 通电话,谈到了很多合作方式,因为我觉得他对农业还是懂很多的。而且,我幻想很多次住在农庄里的遐意生活:走地鸡,农家菜,钓鱼打猎那就不用说了。反正一旦俺展开联想的翅膀,就算不能精鹜八极,心游万仞,最少也得吃他一肚子虫子回来。在我的脑海里,这10个阔特的地, 那基本上就是农夫 的固定资产了,就差租户度假回来签个租约就齐活儿了。现在倒好,煮熟的鸭子飞了,这不是要了钦命了吗 ?!
###呵呵,一直很耐心的看完了楼主的帖子,更是期待下文,我是学畜牧业的,在国内的牧场干过,也到美式牧场干过,对牧场运营还算有点了解吧,你的群里肯定有不少关注农业的朋友,很想和他们认识,我也加了你的群,希望能通过
###继续啊!
  
###这几天回国,谷歌出了问题。不仅卫星图,街图上不了,连gmail都用不了,郁闷。 没有图片的帖子很闷,只好等几天再更新了。###多上图片啊 别偷懒 呵呵###mark 好贴###嗨,A:
  
  能和我联系吗?
  
  [email protected]###CWB 之一
  
  曾答应过要种地的大老爷关于加拿大小麦局(CWB)的文章。正好这两天有这个重大新闻。
  俺把这个翻译一下 以作为开篇。
  原文的链接在此:http://www.agrimarketing.com/ss.php?id=67481
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  (译文) -如有翻译不当 纯属瞎蒙,不必当真
  
  (5月27日)在最近的大选中坚实地赢得了议会主要席位的保守党上周宣布准备在今年年底引入立法结束由加拿大小麦局(CWB)控制了76年的大麦,小麦进出口交易模式。农业部长Gerry Ritz说,这项立法将于2012年8月份开始实施。
   这种模式的改变不会一帆风顺。正如CWB的领导所担心的,失去单桌模式*,没有收粮站和口岸的CWB 就像没有了权力的独裁者。CWB将会绝望的尽一切努力保持其垄断地位。(就像历史上那些臭名昭著的末代皇帝)。,
   美国小麦联合会(USW)表示象这种改变大都是很坎坷的,而且很多加西的麦农对自己处理小麦销售事务和价格波动的能力不无忧虑。但是,很多加拿大的农民已经自行销售大小麦以外的其他农产品有段时间了,都是在公开市场行为和无垄断式销售下进行的。在支持小麦行销选择多样化的加拿大农民越来越多的同时,美国小麦联合会也同样自始至终地拥护这一政策。
   “我们很有信心全球的小麦供应体系都将从这一重大改变(取消小麦局)中获益”美国小麦联合会 Alan Tracy 说“在那种情形下,麦类价格将更大程度的理性反映经济情况而不是由垄断机构作出的扭曲价格的各种决定”
   在公开的市场上,因为收粮商对小麦的竞争性提价,加西的麦农将有更多的选择和更好的价格。国际小麦买家将拥有更多的小麦卖家来竞争进口贸易。更多的竞争将会加快更新和加大市场透明度。
  
   结束小麦局的垄断很有可能有稳定世界市场的作用,原因如下:这对北美可出口农产品的供应毫无影响。世界上主要的粮商都已经在加拿大西部(小麦局的管区)建立了渠道,这些粮商的名字家喻户晓:Cargill,Viterra, Richardson 和 ADM。 他们拥有本土和出口的收粮站,将会在谷物购销领域展开竞争。
  出口供应商的竞价因为在公开市场进行而提高了透明度。尽管CWB一直严词否认这样一个简单的事实,但垄断的存在无可避免的操纵了价格 干扰了本来的自由贸易。
   所有的买家将可以基于市场情况对供给竞价而不是基于管理层的决定。小麦局垄断 和公开市场行为的最大区别就在于 小麦局对供应的严格控制。这种控制给了小麦局定价权,他就可以对不同的市场开不同的价格。这就是为什么有些粮食进口商发现他们被关在加拿大的市场之外,原因可能就是独裁者刚好来事了。
  那些能从小麦局弄点回扣的买家将不得不付出多一些银子来购买加拿大小麦,另一方面,现在付出高价的买家则可以节省一些钞票。
   相对CWB控制的加拿大的表弟,美国种春小麦的一般可以把农作物每蒲式耳多卖一块。而现在,美国方面的小麦收购价,高出了CWB预估收购价接近2块钱每蒲式耳。一旦CWB停止了有组织的压低小麦收购价,现在的小麦收购者将竞价收购小麦。加拿大农场地头价格很可能升高到接近美国水平的价位,这当然和地点有关。大量的车载小麦送到美国处理机构的现象会消失。我们仍会看到加拿大的小麦被运到美国,但更有可能的是火车而不是汽车 运载到出口口岸。
   尽管美国和加拿大都是麦类的主要出口国,但没有一方可以接近全世界现货 和期货进口需求。两个国家在不同的销售年度都会赢得或失去一些市场份额。加拿大麦农取得良好销售业绩的可能性越高,美国麦农的成功机会也越高。
   “我们相信,如果让市场自由运作,加拿大和美国的麦农以及他们海外的客户将会获益”Tracey说:“美国的麦农期望有一天在公开的市场上在质量,价值和可靠性上 和对手竞争”
  
  
###恩 看完了基本明白小麦局是干嘛的了