最近加拿大央行公布了降息0.25%的消息,使华人瞩目的房地产市场均有望再度火热。投资房地产并不都是大老板才能做的事,一些技术移民及留学生转成的移民,也可以用智慧和勇气进入这个领域,还可以越做越大。记者在本专题采访的几位华裔移民,或是名校毕业生,或是留学北美的MBA、建筑硕士,他们这些知识型人才,也做起了房地产投资。

中国大陆来的华人中有一个特有的现象,学历高的人没钱,有钱的人没学历。这与国内改革开放的时代环境有关,当时有学历的通常会找到好工作,按部就班地在职场打拼;没学历的为了寻找出路更愿意下海当老板,做得好的就进入了富人阶层。

也有人认为,投资靠的是对机会的敏锐,敢作敢为、愿意尝试新事物的精神。知识分子想得太多,容易患得患失,更喜欢搞技术、做专业人士,挣一份不错的工资。

时代在悄然变化,新时代的老板越来越趋于高学历,投资者也需要靠知识靠思维赚钱。本专题采访的房地产投资者都是高学历人士,起步时并没有太多的资金。他们在大温、加拿大及美国投资房地产,积累了丰富的经验,也总结了一些教训。且听他们的精彩故事。

异地投资吃批零差价

杜广平1990年到美国读MBA,1993年来到加拿大,后来又回到美国,1997年再来到温哥华。在美国和加拿大之间来来回回,使得他对美国和加拿大都比较熟悉。2002年开始投资房地产,之后成为专业投资人。

2002 年,杜广平买了一个duplex作为第一套投资房,从此一发不可收,经历了房地产市场的高峰低谷,到现在已经12年了。他定下一个目标,每年都买至少一套,不管价格高低。他真的这样做了,最多的一年一次买了24个公寓,一起买下再分拆卖出去。他投资房子的种类多,有独立屋、城市屋、公寓、也有土地。地点分散,分布在加拿大两个省,卑诗省和亚省;美国两个州,德州和佛罗里达。

异地投资要请物业经理

第一个投资房买在素里,离他居住的温哥华不太远,自己管理,那个房子每边上下两套,总共住四家。当时他自己管理,尝到了辛苦,也获得了经验,房子卖出去赚的钱,还让他女儿上了私校。

其他的投资房都是异地投资,请物业经理管理。他的物业经理通常是地产经纪推荐的,从推荐的人选中,杜广平打电话去面试,问他过去的工作经历和管理物业的相关问题。他说,北美本地人通常不会撒谎,跟他们电话中谈话,就可以对他有个基本的了解。

杜广平通常喜欢选择已经在管理很多房子的专职物业管理人,他们有经验,管理房子认真。如果是兼职做的,容易被其他事务缠身,忽略房子的管理。为了有后备,他通常在同一个城市选两个物业管理人。一个不行,可以换另一个。他发现,物业经理对房子多的业主态度更认真,他不断地增加房子,物业经理就很重视他这个客户了。他说,给物业经理的管理费是按房租比例,通常是8%,但房子多了,就有了谈判能力。房子越多,管理费可以越便宜。

按他的经验,屋主要留意出租房子的价格。物业经理为了房子容易租出去,租客不爱搬家,通常希望低价出租。屋主要做功课了解市场行情。因为是异地管理,杜广平请物业经理代收租金。记者问,不担心房租被物业经理卷走吗?他说,与房客签的合同讲明,不收现金,只收支票或本票,或者银行转账付款给杜光平的公司。因为房租不经过物业经理的手,就不会发生租金被拿走的情况。

“物业经理管理房子,比房东自己管更好。”他说,有些爱占便宜,又懂租屋法规的当地人租客,会跟房东玩游戏。刚刚租下房子时,往往前两个月是交租金的,到了第三个月开始不交租,房东起码要多少一个半月的时间,才能走完程序把他赶走。到下一家,他再如法炮制。这样他每三个月可以少交一个半月的房租。如果房东上告管理机构的时候赢了,房客也不会交钱,而是跑了。如果是房东自己管,房客找点理由,房东往往不会马上去走赶他走的程序,耽误的时间更长。物业经理则是按程序操作,每月都给不按时交租的房客发警告信(Notice),交了就继续住,不交的马上走法律程序,赶走坏租客的效率比较高。杜广平在奇里华克请的物业经理,同时管理的房子有300套,每月都发出几十个警告信。

修理费是一个问题。零散的物业,通常是让物业经理找人维修,费用较高。但如果规模经营,就可以自己雇人,大大节省维修费用。杜广平与朋友在亚省投资的一个公寓楼,就请了专职的管理人员,让他免费住一个房间,请他打扫和维修,大大节约了开支。

尝到批零差价的甜头

奇里华克附近的一个小镇Agassiz有一座45套房子的公寓,原屋主最初是整栋楼买的,用的是一个名字。后来屋主申请到每套房子可以有不同的屋主,再把房子一个个零售。在剩下24套时,2006年杜广平和一位合伙人把房子全部买下来,拿到很好的价钱,相当于批发价。然后他就再把把房子一套一套卖出去,用 18个月时间卖出去17套,还剩下7套可以视为利润。在卖出去前,他们把房子出租,也赚租金收入,再慢慢地等待好的价格将房子卖出。这样操作利润十分可观,赚到150%的利润。

2007年他与合伙人马上把回笼的资金拿去亚省投资了一座公寓楼宇,准备一套一套卖出去,再操作一次赚批零差价。但不巧遇到经济危机,房子不好卖,就出租了。曾有一段时间空置率较高,两年后市场就正常了。他说,遇到市场不好,只能等待时机。所以在做批零差价操作时,也要考虑风险,资金链不能太紧。

杜广平说,批发转零售可以赚批零差价及房租,也可以期望房价升值的差价。如果从买整栋房子开始操作,将整栋楼一个业主名字转为每一套房子不同名字再零售,赚每一个环节的钱,需要的知识多,周期也长。他通常喜欢选择批发购买再零售,只赚一个环节的钱。

这种操作方法也适合在开发商预售房子,要达到一定预售比例才能拿到开发的许可的时候。杜广平说,这时候如果大量购买,可以与开发商谈一个批发价。购买时通常需要与发展商达成协议,在发展商的房子卖掉一定比例后,批发购买的房子才可以出手,这样才不会影响开发商卖房。杜广平说,这种批发购买房子的方式,如果在大温操作,风险比较大,因为如果市场不好,开发商的房子卖不出去,你批发来的房子就不能出手。大温的房租通常少于月供,还需要往里面填钱。

从靠头脑迈向靠资金赚钱

他认为到美国做这种赚批零差价投资的风险比较小,月租通常可以做供房费用,还有盈余。他在美国投资物业轻车熟路,但如果整栋购买或大量批发买进房子,还是遇到了资金瓶颈,他希望与有此想法的朋友一起投资,他负责管理。他打算做3到5年出手的项目,在美国不同城市投资。

说到美国房地产市场、加拿大房地产市场,他认为这是个伪概念,每个城市的市场都有很大不同,全国的市场完全不一样。他认为应该投资在不同的城市,根据市场的高低起伏,在有的地方播种,在另外的地方收割。这样可以抓住机会,抵销风险。

他曾在美国读书和工作过,对美国本来就比较熟悉。做房地产投资后,每年都到美国不同的城市考察,了解不同城市的房地产市场。他密切关注市场,寻找好的投资机会。他选房子通常找比较好的区,不会贪便宜到治安不好的区买有问题的房子。他说,白菜房是因为市场危机,正常区的房子,跌到了很低的价格。治安不好地区便宜的房子,被他称作垃圾房,他是不会碰的。

作为专业人士出身的投资者,他最初用来投资的资金是从自家房子升值中再贷款(Refinance)出来的,后来买的房子多了,又赶上了市场上涨的好时候,每个房子都可以再贷款出来钱,就用于再投资。在涨得快的时候,他曾经每6个月到银行再贷款。

谈到成功投资房地产的经验,他认为靠的是思维。杜广平说,人赚钱分为三个阶段,第一阶段是靠手赚钱,这种方式规模受到限制;第二阶段是靠脑子赚钱,规模受资金限制;第三阶段靠钱赚钱,这个阶段没有规模限制了,不论是管理100万的资金,还是1个亿的资金,可以是同样的操作。他目前处于第二个阶段,正希望迈向第三个阶段。他说:”有了资金,才可以操作更大的项目。”有规模的项目,在价格谈判上更有优势,还可以在管理和维修等方面降低成本,利润将比零散的小项目更可观。