由于职业关系,博主认识很多房东,有的房东委托物业管理公司做管理,也有的房东自己做管理。物业管理在美国是一门十分专业的行业。自己做物业管理对不熟悉住宅出租法律的业主是个不小的挑战,在美国出租房屋,法律规定业主不能擅自将租客赶走,必须通过法院判决才可将违反租约的坏租客驱逐出去。

博主不幸也碰到过坏租客,租客拖欠租金两个月,不接电话也不回复法院的传票,法官批出驱逐令后,我和警察约定日期,当天早上带了搬运工到达现场。两部警车也按时到场戒备。准备清场时,发现有只大狗守着门口,虎视耽耽地看着我们,还好两个警察略通狗性,一个警察将狗哄开,另一个警察使用我提供的钥匙打开房门。搜查后发现房屋内空无一人,但有很多家具在里面。看来租客不在家,两个警察告诉我,房屋里的家具太多,而搬运工只有五个人,如果当天清场,恐怕时间不够。按照法律,四个房间需要配备八个搬运工清场,因清场时警察必须在场,但又不能占用警察太多的时间。搬运公司原来答应配备足够人手,但却临时变卦。警察建议改天加派搬运工清场。这时,租客的小孩正好放学回家,我怕租客知道后会破坏房屋并可能搬走属于业主的家用电器,当我把担忧告诉警察后,警察让小孩通知租客上述行为是刑事犯罪,不得触犯。我知道不必再约下次清场的时间,三天内这个租客将主动离开。租客最怕的就是清场,其所有的东西将在清场时被扔出门外。果然,三天后,房屋内除了垃圾,再没有任何属于这个无良租客的东西了。

这是我的地产职业生涯中,第一次参加了清场行动,还是一次不成功的清场行动。当然,这种清场行动越少越好。最好不要再有了。

上文说到博主驱逐不交租金的租客经历,其实除了赶走无良租客外,物业管理还要负责日常的维修保养,甚至还要对付一些麻烦的租客。为了避免日后的烦恼,业主在租房前要择客而租,千万不要匆忙找个租客,否则,日后的麻烦就多了。我管理的物业中,大部分业主都常住国外,大多数的租客都相当不错,因所有的租客都经过精心挑选才签约。但有时也有漏眼的。

有个租客是个黑人医生,收入相当不错,就是信用差了一点,但我考虑到其职业不错,加上他解释了信用不好的原因是由于他方的原因所造成,就和其签了租约。麻烦开始来了,这个医生是和其女友一起住,女友在家上网工作。搬入后不久就多次要求各种维修,甚至是一些小问题也要求维修。更离谱的是,有次厕所堵塞了,我问黑人医生是否把大量的纸巾丢进厕所或者使用不易化解的纸巾,回答是肯定没有。而我从堵塞的情况分析,不易分解的纸巾很可能是造成厕所堵塞的原因。第二天,我带了个水管工到场,水管工从房顶上用电动通渠蛇把造成堵塞的证据掏了出来。是一张用来清洁消毒的纸巾,这种纸巾韧度很强,在水中不会自动分解,估计是租客使用来清洁马桶后随手丢弃的,我对证据拍照后叫来黑人医生的女友,她当即否认,并说家里没有这种纸巾。我意识到这对租客是不想对这张通渠的帐单负责了。我先不动生色地付了水管工的帐单,并要水管工写了份证明,回到办公室后给黑人医生发了个电邮,说明了造成厕所堵塞的原因,指出所发现的纸巾是新的,不可能是以前住户使用的,电邮付上纸巾的照片及帐单,要求对方支付通渠的费用。在证据面前,黑人医生最后不得不承认其所为,同意支付帐单。

挑选租客时,信用和收入都很重要,另外还要调查租客是否有犯罪纪录。

在美国从事房地产业多年,见识了不少业主和租客之间的战争。吃亏了的多数是不懂法律的一方。让人不解的是:有太多的业主不懂法律,最后被租客搞的焦头烂額,不但收不到租金,出租的房屋惨被破坏。尤其是华人业主,往往不懂用法律来保护自己,在开始的时候,随便找个租客签约。当问题出现时,却不懂如何去处理。事实上,签约前的工作最重要,找到一个好租客是关键。甚么是好租客?当然是每个月准时付租金,不给业主找麻烦,爱护其居住的物业,最好是长租客,每年续约。业主最喜欢这样的租客,这样的好租客固然不多,其实很多业主的要求并不高,只要租客准时付租就行了,特别是在目前的经济情况下,失业率高企,租客一旦失业,很可能就没钱交租。有人可能会问,既然租客失业了很可能不交房租,那好坏租客又有甚么分别呢?当然有,在正常情况下,好租客每个月准时交租,不好的租客经常迟付房租;好租客即使偶尔迟付房租,也会知会业主迟付的原因,并且会尽快付清。坏租客不到万不得已不会付租,更有的坏租客利用法律的漏洞(佛州驱逐租客一般需要2-3个月时间),一文不付,临走前更将房屋破坏的一塌糊涂。碰上这样的租客就倒霉了,不但赔了租金,还搭上了房屋修理费。所以,选择一个好的租客相当重要。但是,有的业主等了一两个月好不容易才有一个租客上门求租,那从何挑起呢?因此,笔者在购买出租物业时首先考虑地区,不好出租的地区绝对不考虑,这是购买出租物业时非常重要的一点。

可万一业主碰上了坏租客怎么办呢?业主应该严格按照租约办事,租客没有在租约规定的时间内付租,应马上发信给租客,按租约加收迟付罚款,如在规定的日期还没有收到租金,按法律规定向租客送达三天内付租或搬走的通知书,开始驱逐违约租客的法律程序。如果你对法律程序不熟悉,也可请律师代劳。对付无赖的租客不能手软,将其赶走后所花费的费用,所欠租金和房屋的修复费用,业主可申请法院判决,向其追讨损失。

前三篇说了不少坏租客的事,朋友们可能以为我碰上的都是一些不良租客。其实,在我的严格挑选下,百分九十以上的租客都是好租客。不然的话,这么多年来,我虽不至于因此而精神分裂,恐怕也早已转行了。多年的经验和教训告诉我:买投资出租物业一定要买好地区的物业,好的租客多数在好地区租房,再说,好区的出租房空置率相对较低,一般不会超出一个月。这也是我的一个选择投资物业的标准。

多年来和各种不同职业的租客打过交道,可以说是各行各业都有,从业主及管理人角度来评价,从事专业工作的租客最好合作,每个月准时交租,一切按照租约办事。大修找业主,小修自己搞定。尽管近年美国的经济不好,幸运的是,也就碰上一两个坏租客。

现在来数一数我的好租客,牙医的妈妈来自古巴,每次付租都是两月一付,快一年了,每次都是在租金到期前收到支票,每次都会打电话问支票收到了没有,而且从来都没有修理的要求。我都快给这个租客感动的哭了,要是每个租客都这样多好啊!

来自以色列的电脑工程师每次付租都是网上付款,租金每月一号准时到帐。上一次付款银行网站出了点问题,急得马上写电子邮件给我,当天银行网站恢复正常后,又写了个邮件来,说是用了三个小时才把租金转到我的帐号!

一个警察租约没到期买房了,搬走后按租约付了三个月的租金,直到租约结束,虽然在付款时有点心痛:问我能否减点租?可是个尊纪守法的警察啊!

还有一个来自墨西哥的电脑工程师,每次寄支票来都附上一封问候信,再来一个电子邮件查询支票是否收到。比业主还要认真,是个相当负责任的租客啊!

Golden Realty Inc

David Wong