11/25/2015感恩节前一天,经过一个多月的刻苦学习,终于要参加房产销售执照考试。下午4:30的考试,提前坐地铁来到波士顿考试点,4个小时的考试。当时除了紧张,更多的是考虑是否中途要去上趟厕所,时间太长了。考题不容易,答得很紧张,有时手还哆嗦。不过我以最快的速度答完所有的提,大概就40分钟左右,当时不知道这么快就答完了,结尾问是提交还是检查,我当时突然一个念头,决定赌一把,不检查了,很快结束出来。

前台让我等等,当时心跳加速,很多想象画面如果过不了因为我没检查,家人还有我自己都不能原谅自己。过了几分钟,前台告诉我过了,可以交钱马上拿到执照。天啦,我就像做梦一样,连对前台说谢谢,交了150美金,填了表格,拿到了我的执照。就是照片太难看了,是进门考试前照的,当时紧张得要命,不知道这个会做完执照照片,唯一的不完美。

出来之后激动得想先跟老公打电话,后来一想憋着,到家再说。我瞒着没告诉家人今天考试,怕他们知道后我更紧张。回到家,老公还问我什么时候考试,我拿出那个执照给他看,他看了几分钟,还以为是谁给我的假证,我告诉他我今天考试过了,他高兴坏了,又忙着给家人打电话,全家都很高兴。

过完周末,觉得从我住的周围选一家可靠的房产经纪公司去上班。我住在剑桥,离哈佛大学和麻省理工大学都挺近的,我希望走路去上班。

下周我就决定了,等我的好消息。

周一上午约好跟21世纪房产销售经理面谈,我问了提成方式还有一些需要缴纳的费用,决定就这家了,环境不错,硕大的办公室。我空手就来面试,回来后还需要把简历执照等发给她,接下来就等通知培训了。

每天都走过哈佛大学去上班,感觉不错。

 

周五晚去了波士顿中心公园的室外溜冰场。

 

今天去看了一个260多万美金的房,离哈佛大学很近。挺漂亮的老房子里面是全新高档装修,5个卧室5个卫生间,3层还有地下室可做家庭影院,还有漂亮的室外花园大露台。非常喜欢。尤其是好几个卧室都带3个窗户,阳光充足。

昨天去公司的另一分部,决定做公交车。这是我第一次在美国坐公交,很兴奋。查好地图,幸亏问了家人在哪里坐,因为起点站在地。人不多,上来一个状况不太好的盲人,他打听下车的地方,司机和其他车上的人都热心帮助,他到站后,车上有一个人主动下车帮他过马路找到他要去的地方,全车的人都耐心等他回来。对了,上车是刷卡或投币,应该是一美元。路上的站牌较小,只有多少路及终点,没有站名。我怕错过了,就很仔细听电子报站,还有车上前面有较小的电子屏闪动站名。听到自己那站快到了,要按键提示司机要下车,按键的地方离座位很近,哪儿都有。我下车后,不知道怎么到公司,打电话问同事,旁边一路人听见了,马上告诉我怎么走。非常感激这里的人们友好乐于助人。坐公交的感觉还真不错。

最近想换手机号,原来的信号不太好,我挺怀恋中国移动,到哪里的信号都挺好。去了各大品牌的店里,即使同一品牌,价格都不一样,而且几乎全要和新手机绑定,很少有单卖号码的,即使套餐门口写着价格优惠,进去一打听,加这个那个的也不便宜。估计这些店全是分销商,各有自己的赚钱体系。最后决定从网上购买,价格有很多选择。看来网上是最好的选择。

今天有中国的客户来公司着急想先看房,我是非常想安排他看房,可是最后还是没看成。因为客户需要贷款,所有房产公司安排看房前都需要客户有银行的pre-approval letter,所以只能先安排他跟贷款公司联系了。

今天有中国的客户来公司着急想先看房,我是非常想安排他看房,可是最后还是没看成。因为客户需要贷款,所有房产公司安排看房前都需要客户有银行的pre-approval letter,所以只能先安排他跟贷款公司联系了。

我交了400多,有比这便宜的。

以前在国内做房产很多年,到了美国,一切从头开始。我觉得难的不是销售的部分,最难的是各种规则,各种法律。就像在国内你可以毫无障碍大胆的往前走,可是这里前面却是无数红外线,要非常小心前行,以免触碰。

这几天又碰到国内来这边买房投资客户,他们关心的问题是各种费用和投资回报率:代理费对买房客户来说是免费的;出租回报率比如1居室的公寓30多万美金,租金2000美金左右,确实回报率不是很高。房产税每年交千分之7左右,每年会有些不同。当然我说的都是剑桥的房产。

来公司一月后开始加入销售轮流值班,我挺触接电话老犯错误,尤其是办公室主任是一个很严谨说话非常快的美国女性,教了我2次还是老犯错误,尤其是转电话按好几个键就记不住,还有客户留言老把他们名字拼错,还好客户比较有耐心有时得在电话里跟我重复很多遍。在屡犯错误后实在没信心再接电话就想放弃轮流值班的机会,跟经理说了以后,她鼓励我继续,每次犯错后都会学到新的东西。我很感激美国人的宽容,他们允许你犯错误。

今天去看了一个哈佛大学附近离哈佛广场很近的一个2层楼带大花园带地下室的豪华独立房,太漂亮了,5个卧室,二楼主卧外面还有大露台。地下室也是豪华装修的家庭活动室,漂亮的大厨房连着大客厅,二楼上去还有很大的阁楼可当储藏室。要是自己中了大奖,真希望自己能把它买下来。

这几天有国内客户要看房,做了一系列前期推荐房源工作并打算预约看房。看房前必须要签客户指定代理合同,一跟客户提到这个,立马不怎么联系了。国内客户习惯了在国内随便找哪家代理看房,想跟谁成交就可以。

美国这边人工特贵。前几天有客户房子水龙头漏水,要换。打了很多电话找人,最后来了一个折腾了一上午,每小时收费105美金,最后花了450美金。

公司年会礼物,小型厨用灭火器。表彰了很多业绩很好的销售。希望自己明年年会也能得到奖励。刚去看了剑桥一顶层公寓,消息刚发出,就有很多人想去看。这里的房子太紧俏了,出来一套很多客户抢。大都几天就成交了。

 

有国内的客户问我在拍卖网上看到的一个房产,他觉得价格很便宜,想飞过来买。问我很多参考意见,我也查了资料,劝他慎重,因为网上的东西必须实际查看才行。而且拍卖有需要对当地的情况非常了解。我自己在弗罗里达参加过很多次拍卖活动,那些人大都专业干这个的,有好房源根本抢不到,最后出价人太多,成交价也不便宜。还有一次有个海边别墅市场估计2百多万美金,开始竞价后,有人一下就报出130万,结果根本没其他人竞价,他不得已必须以次价格成交。其实有可能不到50万就能拿下,他估计肠子都悔青了。还有就是拍卖的房都不让看,你不知道里面情况如何。有一次我们去看一个价格很便宜网上拍卖的房子,发现有人住里面养条恶狗,睡也不敢靠近。买了这样的房子,如何把现有霸占房子的人弄出去是个很大问题。所以拍卖需谨慎。

今天在微信上有2个不满18岁的小孩向我求助,他们在语言学校上学想搬出来,需要找担保人。他们跟我侄子一样大的年纪,真挺担心他们的,语言不通,又没有亲戚父母在这边。回国再去上学肯定已耽误太多,也没面子。父母只能给他们金钱上的帮助。在这里像我这样的成年人语言也不是问题的人都觉得不容易,未成年孩子单独在这里真是想想心都替他们抽紧了。我还没想好怎么帮助他们。

要担保未成年人需要很复杂的公证手续等,我让他们父母跟我联系,不过等了几天,他们也没跟我联系。

剑桥的房子太紧俏了,尤其是50万美金左右的公寓。周末我家对面的2居室公寓,起价40多万美金,2天的open house,在中午2小时,来的人就跟逛自由市场似的,屋里屋外络绎不绝。房子不错,可是这么多人争一套房,不知要怎样幸运才能得到。

今天下雪很大,从公司走回来的,穿一条裤子,冻坏了。这边好像多冷的天都穿一条裤子。秋裤china pants应该国内才有吧。

 

最近碰到很多国内客户来波士顿买房的,主要都是想出租投资,租金回报率很少有能到10%的,这边租金都很保守,我知道的本地美国业主在剑桥非常好地段的房子3室2卫才租2400美金,很多年就保持这个价格不变,他们觉得没必要太贪心。所以这里的房子主要是保值和升值。

周末带客户看了几个好区域的房子,印象很深的列几个:Cambridge剑桥的一个独立全新的房子太漂亮了,业主用了非常优秀的建筑设计公司,每一个细节都很完美和有艺术感,应该是我们目前所看房子里质量最高的。2层带地下室单价是709美金每平方英尺;Brookline有很有名的高中,看了一套维护很好的独立2层老房子,382美金每平方英尺,客户都很奇怪为什么价格不贵。真是性价比很高的投资房;靠近波士顿中心公园的Beacon Hill位置太好了,古老的4层小楼顶层公寓,没有电梯,1居室的单价达到了937美金每平方英尺,就是得在街边找基本上找不到的停车位,不适合有车。

周末和国内客户看房成了好朋友,一起庆祝新年。两天都去了中餐馆。第一家在剑桥位置不错,进去后全是外国人包括服务员,没有讲中文的,也没有中文菜谱,菜都是有点改良适合外国人口味的单份菜和米饭。估计除了老板是中国人其他的都是外国人;第二家我们去了中国城的一火锅,看服务员都是中国人但说不会中文,点菜花了很长时间。看来中国人开菜馆的都互相学习新方法了。还去看了一个中国人一室内市场,卖着从国内买来的廉价小商品,播放着欢快的过大年音乐有点气氛,但买的人太少了。

我在帖子刚开始写通过执照考试,希望不要误导大家,美国是一个太多法律条款的国际,一不小心就会触犯法律,巨额罚款,吊销执照等。实际上学习和考试挺难的,很多人都几次才过。在美国工作,尤其是关于房产,诚信很重要。在弗罗里达报考前需要打指纹查有无犯罪记录,在麻省需要3个人签字担保。拿到执照后每2年之内要接受继续教育学习,达到规定的课时才能续执照。我现在公司每周都有培训,还要经常参加外面其他的培训。

所以一般买房卖房都需要专业的房产销售/经纪人,涉及到太多的法律法规。卖方一般付4%,5%的佣金,这个比例卖方和经纪人公司不同会有浮动;买方不用付佣金。卖方和买方经纪人公司各得佣金的一半,各自保护和代表客户的利益;经纪人协议要求经纪人全力全程忠诚衷心的客户服务,公司都有客户服务证书,会有客户满意度调查,如果客户不满意,可以投诉;一般签约的服务时间3个月或6个月不等,如果到期房子买卖没有成功,可续约或换别的公司。
有的买房客户直接找到了卖方经纪人,以为可以省钱,其实只是便宜了卖方经纪人独享佣金,自己的利益得不到保护。卖方经纪人只保护卖方的利益。
还有美国所有的经纪公司都用一个房源系统,所以房源上找任何经纪人都是一样的。

销售/经纪人都没有工资,只有业绩提成,所以很多销售都是兼职,不然刚开始很难维持生活。本人觉得这个工作需要很多时间,很大的耐心,就是全职都嫌时间不够。所以据说85%的淘汰率,做得很成功的销售/经纪人不是很大比例。
周六日中午时段看房较方便有OPEN HOUSE,平时约看房不太好安排时间。剑桥周四是经纪人看房时间,不过也可以带客户。

来美国刚开始会觉得有点无聊,不知去哪里每天做什么。图书馆是一个很好的地方,有各种免费的英语课程和活动。我去看了一下英语初级班的很多跟我父母年纪差不多的本来英语基础为零,几个月下来也敢说简单的,还站起来积极发言。没有任何要求,谁都可以参加那些课程。

来美国刚开始会觉得有点无聊,不知去哪里每天做什么。图书馆是一个很好的地方,有各种免费的英语课程和活动。我去看了一下英语初级班的很多跟我父母年纪差不多的本来英语基础为零,几个月下来也敢说简单的,还站起来积极发言。没有任何要求,谁都可以参加那些课程。

我们公司这周也在图书馆举办了免费的买房讲座给大家介绍买房流程,各种注意事项,当然还有免费食物和抽奖。经理后来公司我有个中国女士问卖房公司需要收取的费用,那女士听了费用后马上说她知道另外2家收得低.经理说起来有点郁闷,公司不会改变自己的服务收费标准,也不会为自己公司辩护说自己跟别家有多大不同,美国人只会建议你去找适合你自己的公司。

今天去邮局寄东西,自己找合适的付费箱子包装,没带胶带,自选付费胶带。去柜台后,工作人员还说我们包装得不太正确,上次我忘带胶带,工作人员虽然帮我封了胶带但不客气地直接告诉我他们不提供包装服务。美国劳动力太贵,大都需要自助服务。很怀恋国内有人替你免费包装的日子。

正办理业务,一排队的美国老太太大声吼起来跟我说话别碰我。原来是另一美国女的轻碰了她一下,友好地提醒她另一柜台可以办理服务。这老太太的反应还挺激烈,美国这里轻易不要碰别人跟人说话时。美国人大都看上去很礼貌热情,深入接触后有的人也挺不好接近。公司同事就有这样说话很直接又不客气的人,我刚开始还挺震惊有点接受不了,后来想开了,哪里都有这样的人,他说什么不好听的,就微笑听着表示赞同,不用跟他对着反驳,就把这种人当个笑话看。

最近带国内客户看房,分析了一下觉得要是自住的话,独栋房子更适合。有的客户刚开始只想花50-80万美金,这样的预算在波士顿大都是公寓1/2居,连一起看房的7岁小孩都没看上,他要独栋的房子。当然现在剑桥的独栋150万美金左右差不多可以买到。要便宜点的就是那种1栋房子2家人的,会有点不方便,跟公寓一样都要每月交费,有的车位花园也得分着用。

还有客户问得最多的是买房每年都要交房产税,以剑桥为例,房产税是评估价的千分之七左右,每年会有所调整。一栋市场价150多万的房子,评估价是70万左右,每年缴税6000美金左右。

还有客户问的最多的是来美国做点什么好呢。最近2个客户因为在国内有很好的哄你工厂资源,我建议他们从自己最熟悉的行业入手,进出口是不错的选择。不过美国做生意你必须定位自己要么是零售要么是批发,不能2样都做。还给客户推荐了相应的展会去参加。我自己在国内和在美国就很喜欢去参加各种展会,增加点见识。

最近家里有点煤气味,很担心,自己也拿工具测试,还有找人都没查出哪里有漏气。最好给煤气公司预约来检查,上次等了2天没来,昨天又等了一天也没来,说太忙了,还得再次预约。这里人们都很有耐心,很少有抱怨的,如果他们能来只能感激;我住的这块是每周五早上8点前垃圾公司来收垃圾,节假日得往后延一天,得牢牢记住这个,如果垃圾桶在错误的日子里放在了路边,罚款25美金。

最近投资房产的人们都在讨论通用和菲利普斯2个大公司迁入波士顿的消息,对提升这里的房价有了更大的信心。



 

100平方英尺等于9.29平方米。大多国内客户看房子的面积平方英尺sqt 不知道是多少平方米。最简单的办法就是把sqt少看一位数就差不多是平方米。国内都是建筑面积,这里的都是实际居住面积,地下室,花园,露台等都不算面积。

纠正一下,平方英尺是sqft.

有人问美国的房子买卖是二手的吗,这里很多房子都有100多年的历史,已经不知是多少手了。这些老房子外面都是很漂亮的老式建筑,里面都维护和保养得很好。现在很多炒房的把一些状况不太好的独栋房子买下,拆了改成2/4栋全新的房子卖。最近看过几个全新的房子,确实非常好,业主虽然赚钱了但质量很高。不过要改成这样的需要城市政府及周围业主同意,需要请律师,装修改建繁琐。有的把一个独栋改成几个公寓来卖,当然也要加钱和审批。

昨天带一美国客户看了一个古老的像教堂似的房子,客户非常喜欢这样的老房子,市场上很少见也不会再有了。只可惜原业主把一个3层独栋改成单独的公寓来卖,还得每月交管理费。

我上次碰见一个经纪人几年前还买卖了一个100多万美金的教堂。

在弗罗里达还有的人把教堂买下加个厨房就住里面。当然有不知道有还来祷告的人们。

分析了一下在过去3个月内以剑桥为例的独栋房子出售的平均居住面积是2630.21平方英尺,平均成交价是158.2921万美金,就是平均595美金每平方英尺。公寓的平均居住面积是1229.27平方英尺,平均成交价是75.62万美金,就是平均634美金每平方英尺。

成交价与最初报价的比例取决于有多少人出价,最高的有高于近26.9%成交,也有降价或等价成交的。

今天去剑桥古老而美丽的市政大厅交水费等,美国任何超市,银行,政府办事机构服务态度都太好了,让你整天心情都很愉快,分享一下这个美丽建筑的图片。

每月收到水费,污水费,电,煤气账单后来这里付现金或支票。

 

每天早上小跑着穿过部分哈佛大学,经过哈佛法学院,Lesley莱斯利大学,来到公司。又锻炼又欣赏美景。美国基本上哪里都是景色,国内可能是有的城市有的地方很美。

 

参加了同事在公司旁社区活动室的免费瑜伽课。她花了6个月时间拿到了瑜伽教学执照,教得很好,还给我们没有瑜伽垫的免费提供她新买的垫子,还有她带来了热的姜茶给我们喝。这里只要是免费的课程活动等,社区或图书馆或都会提供免费活动室使用,我以前还跟图书馆联系提供免费教中文,图书馆很欢迎这样活动。




国内一则新闻说因为没带身份证买不了优惠票打起来了。想起以前带父母去景点买门票,必须要老年证才能买优惠票,有身份证都不行。在美国是不管去哪里买优惠票你只要告诉卖票的你是学生或是老人就行,不用看任何证件。这边就是一切信任为主。

上次有一个我国内的文件需要英文公证,我打电话到国内公证处咨询,交不少钱不说,还要各种手续证明文件,我想了一下那基本上是不可能完成的任务。后来我决定自己翻译在美国公证,去了银行就看了一下我的证件,公证员很快就盖章了。一分钱没要。

这边经常看见路边银行取款机一个工作人员拿着一袋钱往里放,没有保安。心想着这强钱也太容易了。任何银行都没有保安,开放式工作环境,没有安全玻璃隔离顾客和工作人员。他们也不怕打劫,要真碰上了,要多少钱都会配合,等抢劫的出门了再报警抓,因为保险公司会赔偿损失。当然一般罪犯也跑不掉。

波士顿很安全,我住的剑桥基本上可以夜不闭户。当然也没什么可偷的,各种家具电器在街上就能捡到。这些东西都很干净,有时物主还有贴心小纸条写上没虫没毛病。我们有一个非常有钱的朋友家里基本上所有东西都是捡的,他常年不停地收集各种很漂亮很古董的东西,还租了个店打算卖这些东西,每月3000多美金的租金成了仓库,好几年了还没准备好开张,不过一开张肯定卖得很好。下图中的沙发和漂亮的一对古董灯都是我们从街上捡回来的,还有那漂亮的椅子和其它物件没要。当然我们也经常把不用的电脑,冰箱,床垫等放在外面。我们经常有业主卖掉房子后全套家具家电免费送给需要的人。


昨天开会有贷款公司的人来讲解他们的服务及各种问题回答。公司的同事自己和客户用了他们的服务20多年。我们房产代理每次给客户推荐房产律师,房屋检验师,贷款人员,以及水电工等都非常慎重负责,一定要自己或其他同事用过他们的服务,以保护客户的利益。所有的推荐服务都是免费的,没有像国内有回扣等金钱利益,只有信誉的保证。

所以在美国做生意方式很传统,大都需要口口相传。以前我自己刚开始找房时,碰到陌生人跟他们聊,马上每个人都拿出保存完整的看房资料及经纪人的名片极力推荐自己以前用过的经纪人。每个人都是100%满意,服务这么多年后还免费推荐给他人。真的很感慨这里人们跟利益无关的无私推荐。

今天去超市买东西,结账时有一样促销的物品超市人员告诉我们说促销期前2天已结束,不过还是给了我们折扣的价格因为是他们的错误应该把促销标签拿掉。

还有经常我们买了东西回来后觉得不好或者已经拆开包装的,都可以很容易回去退货。觉得这里买东西都很顺心,不用跟商城争执费劲。

今天买完东西往车上放时,发现推车下面那层的一箱矿泉水没了,应该是我把推车拿错了。赶紧回去找,发现那水在超市结账台的附近一辆推车下面,没人动。想起以前我们经常看见有值钱的物品掉在地上很多天都没人动,大家都想着让丢失的物品原地不动,原主人可以随时回来找。有时我自己丢了东西,也都原路回去找,一定能找到。

昨天错过了去哈佛大学看刘晓庆的访谈,上次首富的访谈去参加了,中国观众挺多。在国内很难见到这些名人,在这里哈佛大学经常国内名人来这里做访谈,可以免费参加提问,近距离接触。

今天去银行存一支票忘了带证件,我经常忘记带证件,因为银行工作人员会想办法帮我,任何一个证件照片都可以。于是我找到手机里的一照片给工作人员看看就可以了。证件包括执照,驾照等都可以,非常人性化,不用再跑一趟。

又有美国同事需要中文帮助,她是卖方经纪人,中国客户自己去open house找她联系的。客户英文不好。如果成交,同事最高兴不用跟买方经纪人分佣金,不过她只代表卖方的利益。我在想中国客户如何保护自己的利益,没人帮你讨价还价,没人帮你推荐房屋检查师,买房律师,评估师,贷款公司(当然现金买房不用)等等。客户没有利用这些免费服务,帮卖方经纪人省了钱。

就像上次带一中国客户带孩子我们车接送,没签任何协议就带他看房,他每去一个房子就问在里面的是否业主,都是卖方经纪人,业主已经全权委托,不可能在那里。后来又不停问我的执照在哪里能查到,跟公司怎么合作等等很多的问题,我都不知道这种不信任从哪里来。公司资料名片都给他看了,还带他经过公司。如果客户连基本的信任都没有,很难合作。我又没有生存的压力,又不缺客户,信任我的客户才是我的选择。

今天公司开销售例会,当然有吃有喝的。又有新的附加文件在签买卖合同前需要签署,经常有新的文件需要学习。美国法律法规条款太多,不小心就触犯了法律。所以经纪人都非常慎重。

开会又提到了房屋检查。通常房屋检查师会做各项常规的检查并出示报告。但有几项专业的检查需要另请专门的有执照的人员来测试:氡气检测,如果房屋有地下室的需要,没有地下室的有的也需要;白蚁检测以防地下木结构有白蚁;房屋墙面漆含铅检测,1978年以前的房卖方需出示有无含铅文件,有没有都需要卖方,买方,经纪人签字确认。经纪人会提醒客户所有需要注意的事项和各种将产生的费用。

除了买卖合同,还有不少文件需要签署。

早上刚开完会培训,晚上又有新的培训。下着小雨,一路又来到公司。培训如何对房子的市场价进行评估,练习时我有点心不在焉,想早点回家,这种培训和练习从考执照前的学习到公司培训已经做过很多次练习了。但美国人非常严格和较真每个细节。在经理的监督下,只好集中精力,尽管是练习,一个数字,标点符号,字母大小写全都跟真的一样,不能有任何错误。分享一下雨中的夜景。

 

对了,销售/经纪人所做的房屋市场价分析叫CMA,不能叫评估价。是卖方在卖房前我们免费提供的以3套相似已售房屋作为参考经过详细对比各种数据得出的市场价。评估价需要花钱请专业有执照的评估师进行。当然卖方要卖多少钱最终是他们自己的决定。买方出价offer多少钱也是自己的决定,经纪人只是帮助分析情况。

提到offer,经常听到同事作为卖方代理人,位置好的房子刚出现在市几天就收到很多买房客户疯狂的offer,不少现金买房的。有的有10多个offer还有20多个的,卖方会选择一个成交。有时非常好奇想知道买方到底都出了什么样高出报价多少钱的offer,但这种信息就是关系好的同事也不会说的。卖方和买房经纪人在与客户签约时都有严格的保密协定,大家都忠诚地保护客户的信息和利益。只有在最后房屋成交后,成交价会公布在网上。

看了这么多好房子但没有在这里放一张图片。一是因为房源都很快卖掉,另外引用任何图片都要有许可还要注明出处,随时更新房屋的信息是否在签约中还是成交了还是取消了等等,不能随意引用,除非自己的房。

各个房源图片都是经纪人公司花钱请的专业摄影师拍摄的。

今天决定跑步,小跑着很快来到查尔斯河边,桥对面是哈佛商学院。一路景色很美,虽然常常经过,还是无法克制停下来拍照。来到了一安静的小教堂,静坐祷告一会。有时我来这里一个人也没有,今天还有几个人静坐。

又一路往回跑,来到whole food超市,被门口的郁金香花吸引,拍了照。买完东西结账时一瓶葡萄酒被拒绝了因为没带证件,虽然我看着也不像没满21岁。买任何酒类一定要记得带身份证件。

3.17回趟北京呆个把月,可能会去上海几天。

说起钉子户,美国也有不少。美国没有我们国内那样大片的住宅公寓,很多就一栋楼。都是私人地产,又不能强拆,开发商能说服几家人卖掉房子就不错了。有时看见大学校区也夹杂着私人的房,因为不肯卖。我觉得要是学校要买还是支持一下教育事业。

有一朋友在离剑桥很近的区域有个很大面积的修车行,位置很好,有大型超市,餐饮等。很适合拆了盖成公寓楼可以商住,常有开发商来跟他谈价,当出价2百万美金时,他没有动心,不过最近已有人出到5百万美金了。估计他也经不住这诱惑。但人心不足,他觉得有可能还能卖到更高。

在我住的附近有几个免费锻炼的场地,各种球场,儿童游戏区。哪里都有这样的设施,有的还有游泳池。因为多,经常是空荡荡的,没太多人,非常好的锻炼环境。

在这里,客户不用担心销售/经纪人老打电话骚扰。我以前自己联系经纪人看了几次房,看后没一个人给我打电话,心里还挺期待给我打过来问问情况,推荐点别的房源。

自己做了这个知道,打电话很慎重,打陌生电话之前最好查一下此号是否在不要打扰的电话名单里,否则要罚款。即使是自己已成交的客户,法律也规定只能在多长时间以内联系。

我们很少打电话给客户,最多发点邮件推荐些房源。对于现有客户,经理也从来不催问情况进展如何,除非自己想要请教。

有一个客户找到我说早点碰到我就好了,前两天已联系了别的经纪人。她也没签约,我完全有机会。不过我一点没想把客户抢过来的意思。相信别的经纪人一样也能给她很好的服务。我喜欢这种淡淡的销售方式。

一大早来到波士顿洛根机场准备回国。今天有点阴天。

芝加哥机场转机。

回北京了,有人问我只能做波士顿的房产吗。美国每个州都是独立的考试独立的执照,我的麻省执照就只能做麻省的。

还有执照分销售和经纪人执照,拿到销售执照后必须在经纪人登记的公司工作3年,有的州是1年后才可以考经纪人执照。经纪人执照主要征对自己需要开公司,否则没太大区别。学习和考试内容是相同的。

感觉北京的物价又比2年前高了不少,尤其是房价。

来到运河森林公园跑步,虽然天没那么蓝但也非常美。来到这里,会暂时忘记热闹拥挤的北京。不知道还能来这里多少次,还真有点留恋。

租房的话我知道的2室2800美金,也分地段。最好咨询专门做租赁的。

本来有2个客户,还有朋友约见面。一周过去了谁也没见成。大家都很忙,时间不好约。北京太大了,虽说都在北京,却可能是东6环与西6环的距离,只好约在美国见了。

客户一般最关心的是小孩的教育问题和能否以小孩的名字写在房产证上以避免遗产税。美国公立学校都免费,但私立的各方面都要好,也不太贵。朋友的小孩一个月交700美金。房产证未成年不能写名,不过可以信托的方式将来转给他。

我的帖子引来不少人问我怎么考执照,报名资格等,我的回答内容不太多。到不是因为不愿意说,美国不会轻易给任何人建议。

就像有一次朋友咳嗽不止,我有从国内带来的特效藏药,忙推荐给她。可回来老公批评我了,他说我不是医生也没有执照,不能轻易给人建议,万一朋友吃了我的药有副作用,我的好心会惹下很大的麻烦。

还有美国是一个很自立的国家,必须学会自己寻找所需的答案。如果想在这个行业发展,最好从最基本的能自己找到所需的各种信息。

不少客户问我看房前要签署的文件,公司是要求一定要签买方经纪人合约。我本人不要求,直到客户看中某个房需要出offer.这样客户有选择的自由,也可以找其他经纪人。互相信任是基础,用我或不用,我都在这里。

跟大家分享2个非常极端上个月成交的极端案例:

一个是哈佛广场附近的非常老旧的1室1卫,707平方英尺。连我自己都没看上。只是位置非常好,共收到近20个OFFER,不少都是现金买房。报价509,900美金,最后的成交价是635,000美金;

另外一个是我梦想中的大房子BROOKLINE的独栋豪宅,7卧7卫,带游泳池,8946平方英尺,报价799万美金,成交价是673.2万美金。

不少客户问他们的预算都在50-100万美金,真带他们看房,要是在剑桥或波士顿中心150万美金以下的都没看上。不过就是看上了,也很难从那么多的OFFER中胜出。我自己不愿意浪费时间带客户去抢那成功率很低的房子。分析了所有的成交数据,150万以下的很少有降价成交的,200万以上的降价空间较大。

如果预算没这么高,又不想跟人比着出价,就尽量避开这两个区域,可以在去其它稍远点的区域选房。

下周就回美国了。今晚路过小区跳广场舞的,很高兴地加入了。闻着大排档的烤肉串味,跳着愉快的广场舞,很奇妙。

度假还会继续,又订了去弗罗里达的票。

不过网络时代不影响房产业务,任何客户有需要咨询的可以跟我联系。如急需看房的,我会安排。

客户常问波士顿的富人区在哪些地方:
BEACON HILL波士顿中心的居住中心,就像北京的王府井似的,走路到波士顿中心公园,很多所大学,有名的医院,地铁的所有线路都到这里;
Cambridge剑桥,哈佛和麻省理工2所最有名的大学在这里,还有很多高科技公司,还有美丽的查尔斯河。
Charlestown,曾经是海军基地,当然靠近海边。现重建了很多公寓楼,很多科研中心在这里,走路到市中心。
Waterfront曾经是高速经过的地方,政府花巨资重建了地面通道,拆除了高速路。这里变成了一个很好的步行区域很容易到市中心,各餐馆,博物馆等。
Newton是一个很特别的区域有着高标准的生活,很多富人送孩子到有名的Newton高中学习。
Brookline有很多独栋豪宅,有名的Brookline高中,靠近市中心,医院等,有很多美丽的公园。
所有这些区域到市中心都不超过20分钟的车程。

波士顿地铁沿线房价每平方英尺均价。
本人致力于做专业的买方经纪人,不过这周有幸被同事邀请和她一起做卖方经纪人。让我感叹卖方经纪人的专业和对待每一个细节无比的认真细心。除了大量的经纪人专业需准备的工作,分享一些连房主都不知道的细节:

房主在国外,什么事都不用自己操心。同事在open house前做了大量的准备工作,找人清洁,找水电工检修;房间家具不全,除了贡献她自己的家具,又到处去借或租漂亮的家具;床上用品,浴室浴巾,地垫,墙上的挂画,装饰植物,包括桌上摆放的各种水果等都是她自己买的全新的。花了很长时间布置房间。整个房屋焕然一新,有专业人士拍了视频照片等,房主看了都惊叹不已。

我看同事跪在地下室的地上细心检查那些管道等,发现点小问题,又立即约水管工过来检修;房间已经很干净了,她又自己把窗户玻璃及下面根本看不到的缝隙擦拭一遍;看到屋外露台有落叶,又赶紧清扫。我在感动之余,赶紧能帮忙的帮忙。

为了客厅更亮堂,我本来很想帮同事,打算借出自己的一个漂亮明亮的落地灯,最后放弃了。这里每一次的热心肠都要想好了可能发生的极端的坏情况,比如这个灯要是有人碰到脑袋了,触电了,或着火了,那我的责任就太大了。就像街上看到老人小孩摔倒了,也不能扶,有可能对更坏的结果负责,最多帮忙打求助电话。

周六日2天每天2小时的OPEN HOUSE,来看房的人太多了。同事和我刚开始还能跟每个客户打招呼,后来就有点顾不过来了。一到点我们就干净锁门,把OPEN HOUSE的牌子拿掉,不然还会源源不断有人来。刚锁好门,又有人过来,只能遗憾再约时间了。

这样的独栋房子来的客户大多是家庭带着孩子来的,还有不少孕妇。有小孩的最好是住这种独栋的,有花园有露台,有地下室。住公寓太吵的话,邻居会报警。当然来的客户中有几个中国家庭,我们聊得还不错。来看的客户有不少感兴趣的,仔细地看了很长时间,问了不少问题。我心想最后只有一个客户会有机会成交,其他心仪的客户会有多失落。

这里的房大都卖得很快,一般就周六日2天OPEN HOUSE,OFFER截止到周一,房主会从大量的OFFER中选一个成交。

前几个月我在剑桥哈佛广场附近看的那个近4百万美金的独栋基本上算是剑桥最贵的了。

这两天一查房源,出来一个860万美金的公寓和一个1150万美金的新装修的独栋。看来本来就紧俏的剑桥房源房价又更上一层楼了。

越来越多现金买房客户,也提醒大家不能在房屋检查上省点小钱。因为如果是银行贷款一定会检测评估很严格才能贷款。公司开会讲到一个案例是现金买房客户只做了普通的房屋检测,觉得没必要多花点钱对车库做专项检测。结果车库不能用,还收到市政通知必须花不少钱做整修,而且车库的土地界限还跟邻居有争议。其实多花很少的钱就可以避免这些问题。

昨晚快睡觉前听到附近有几声尖叫。通常这里都很安静,不太寻常。很快就听到有邻居去敲门,很执着地问:Are you ok? Are you all right? Do you need help? 很长时间也没得到里面的回应。后来不出意外,警察来了。

具体什么事无从得知,美国没人围观没人打听。不过有好事热心的邻居真不错。

昨天有朋友有事委托我们帮忙照看他4岁的女儿。家里3个大人感觉都忙不过来为了一个孩子。代带她出去玩,在家里陪她玩;给她买吃的;衣服脏了,赶紧洗净烘干。当然尽可能让她自己换衣服,这里极度保护孩子的隐私。

最重要的事,眼睛一刻也不能离开孩子,生怕她碰到哪里了。自己都顾不过来吃饭休息。这里看孩子责任重大,一旦有什么事,就涉及到法律责任。

刚看到已剑桥3家庭独栋报价89万美金,忙推荐给客户。大家都觉得很便宜,只是最后成交价多少是个悬念。

现在公司给卖家都是建议合理报价,引来大家竞价,最后成交价会远高于报价,皆大欢喜。如报价太高,会引来无人出价的尴尬,最后浪费时间精力还得降价成交。最近就有个卖家因要求报价太高,来了70多人看房,最后仅一人出价。

周末路过家附近的免费儿童游乐场,大人孩子玩得都很开心。朋友和孩子也在这里,说是其中一个孩子的生日PARTY,孩子父母准备了很多吃的喝的招待大家。我们跟他们家也不认识,他们也很热情地招待我们。我们尺得玩得也挺开心。就只看见一个中国家庭父母和孩子带了礼物来,其他人都没有礼物.

我们也经常参加朋友家里举办的各种PARTY聚会等,很少带礼物。这里人们对钱,礼物等不太关心,开心最重要。

这里人们都很大年纪还在工作。公司开会时很多同事都是白发苍苍的老人。有的有很好的退休工资,只是因为忙碌惯了,生活更充实。

上次在弗罗里达看房,整个全新楼盘就一个至少70岁以上的老太太做销售。客户很多大家都很耐心地等着她,非常专业的销售,我们是第一次去那里,跟她聊完看了样板房,就交定金了。她说任何时候都可以联系她,基本上24小时开机。

之后她随时给我们发邮件汇报新屋盖房进展情况。很感慨这么多客户她如何有那么大的精力每天都跑来跑去看房,谈合同,跟踪进展等。

经常有朋友看了我的帖子,咨询执照考试等,那些信息最好自己在网上找。我拿的不是导师执照,没兴趣也没有资格给别人指导。

最近有一案例提醒大家在看房谈合同期间,即使是手机短信或邮件等都有可能成为有约束力的合同。一业主经纪人给买方客户发短信说业主在你签字准备好定金支票后他可以签字。买方就真的先签了还准备了支票后跟业主约见,可同时就有另一个更好的OFFERR让业主无法抗拒,先签了。

这下收到手机短信的客户把业主告上法庭还胜诉了。短信成了合同的证据。

今天去一朋友家拜访。她家的房子很大的3层楼非常漂亮,不过当时她买的时候房子状况很差。因为是法拍房,原房东搬走之前故意把水管开着几天几夜,整个房子都毁了。虽然买得便宜,但她花了很多钱重新装修。

还有这个房子旁边很近就是墓地。不过对美国人来说,那都无所谓。全家老小住得愉快踏实。
还有美国人对咱们国内所谓的凶宅也觉得不是个事,经纪人不会主动告诉你的,除非你问。最近公司有一个要签约的房子老公枪杀了妻子然后自杀。这样的房子不会把这个情况公示。因为美国法律认为这些都不会影响房产的价值,除非房子有损坏。所以这个房子照样会市场价出售,不会降价。

最近参加有一邻居房主在市政厅举行的听证会,他一年多前以低于市场价买了这里的独栋房子,想改成2套独栋房卖掉了盈利。当然这附近有成功的先例。但大多数邻居是反对的。这里的人们愿意保持剑桥的原始状况,家家独栋房子有花园,而不是都是高层房子。

听证会从去年到现在已举行3次,各赞成反对的邻居纷纷发言。他请律师设计师出各种报告也花了不少钱,房子贷款及各种费用压力很大。7个月过去了,没什么进展,3次听证会他赢了一次。

因为民主制国家,每次陪审团的成员都不同。估计20次听证会,他要能赢11次就可以了。漫长的过程,投资前需打听好所有的法律规定。

周六白天休息一天就等着傍晚参加朋友的婚礼。大家在教堂集合,举行仪式。来了近100人,男女老少都穿着非常正式漂亮的礼服。小男孩们很少穿得这么西装革履,玩得很开心。我自己也是全程高兴得合不拢嘴,看见熟悉穿着随意的朋友们全都穿成这么漂亮正式,当然最为新人感到高兴。新人夫妻孩子都挺大了,从来没登记结婚,最近才决定结婚。这里很多伴侣在一起多年却没有结婚。

盛大的教堂仪式结束后来到婚宴的地方,一道道精美的事物美酒,婚礼蛋糕,还有DJ,音乐,大家都随新人舞蹈。婚宴持续到近午夜。比起我见过很多简单的海边婚礼等,这已经是很盛大的婚礼了。新人花了3万美金为这婚礼。最感慨的是,所有人都没有礼物,只有在留言簿上美好的祝福。

上周日早上去波士顿吃早餐。这是beaconhill唯一最古老的早餐厅,大热天的外面排了长队,进门后从门口到尽头更长的队伍。这里早餐在别的地方也能吃到差不多的东西。不过有说法,没来过这家餐厅,就没来过波士顿。我从不在网上炫吃的。只不过想说说这里的人们如何互相帮助:

在来的路上等红绿灯时,有homeless的人要钱的,我们赶紧掏钱,以至于绿灯亮了,还没开车。后面的车按喇叭,我想可能是催我们赶紧走。到了下一个红灯我们停下来时,后面的人又按喇叭,并大声提醒我们后面车门没关好。原来是这样,非常感谢,赶紧下来关好车门。到了餐厅外面,很幸运找到停车位,正打算投币交停产费,这时一人专门从马路对面过来告诉我们周日不用缴费,我们把这事忘了,非常感谢并跟他聊了几句。人们都是发自内心的无私帮助,让我们整天的心情都很愉快。吃完早餐,来到波士顿公园玩水。愉快的周末!




前一阵剑桥的房价200/300万美金以上的还有一些降价成交的。这两天我重新分析一下高端市场的成交价,很少有降价成交的,大都是和报价同等价格成交。还有远高于报价的,有一个独栋报价近300万美金,成交价居然高出了50万美金。

这年头有能力挣钱的人哪里都有。要么你自己干这行去发现,要么就跟你没关系。

老有人来问波士顿房产信息。有的从来就没来过这里,问的问题也是按照国内房产的想象。如真想买房,就来这里看看,并把钱准备好了,遇到喜欢的房子,马上可以出价。

一般公司规定是你跟公司签约并出示你在美国银行的可以贷款的pre-approval letter或者证明你有足够的房款在美国的银行,并且在短时间内打算购房的,经纪人才会给你提供房源信息并带看房,他们不会轻易浪费时间。而且有这个财力证明才可以出价OFFER.

所以要是打算一年半载后才买房的,最好先安排把房款先汇过来,房源都是很快就卖掉了。实在想看,可以上各大房源网站上看看,本人的微博有部分高端房源信息:今天又浏览了一下最新房源信息,发现了我梦想中想成交的房源,我已翻译放在了我的微博上:一个是波士顿中心Beacon Hill的2000万美金的连体独栋;一个是Brookline 的9000万美金豪宅。当然微博上也有不少其它几百万美金的房源。

跟我联系的国内客户不少,但目前挣钱已经不是我的目的,我只希望为我梦想中漂亮的房子找到有缘的客户。

我觉得在美国我对挣钱失去了欲望,只想做自己感兴趣的事情。在这里,不需要花很多钱去高端的餐厅,买高档的物品。所有人都是在同样的那些超市购物,吃差不多同样的食品,价格都很合理,质量更不用担心。即使那些很富有的人也是这些消费。

我有很富有的朋友,几乎所有东西都在二手店里买的,连给小孩的玩具,他自己的衣服,质量都很好,全家用得很愉快。

我在朋友的PARTY上碰到一个来美国很多年很有成就的华侨,她拥有博士学位,很好的工作,跟我想法差不多。现在积极参加庙里的各种公益活动。我也去过了,和很多人一起唱佛歌,念经,吃斋饭,感觉不错。

在这里一切都挺规范的,每个人都谨小慎微地保护自己的信誉,尤其是有执照的人。

国内娱乐新闻老说什么明星在美国买了一两百万美金的豪宅,谈不上豪宅,就是个普通HOUSE.美国房屋售价不像国内那样夸张,但每年都要交房产税,还有维护保养的费用。公寓的话每月都交管理费。

还有某要离婚明星的美国房屋产权是留给夫妻双方活着的一方,人们评论是有心计可怕。其实美国夫妻房屋产权都是这样的,正常。

波士顿的秋天太美了,满城都是枫树叶,随便一处都是景。





 

不少网友在微信上老问在吗?要么就是加我交友,或者问我怎么来的美国,怎么考试之类的。如果是已准备好要买房的客户请直说,其它问题就不用来问我了。

通常5百万美金以上的房源成交价与报价可以有很大的降价空间。不过最近有一波士顿中心的楼报价699万美金,成交价居然到了915万美金。

今晚去参加朋友父亲的葬礼,按照短信地址来到专门举办葬礼的地方。心里还一直想着怎么安慰朋友及自己的表情应该怎样。进到大厅要不看到前面朋友父亲躺在那里,还以为是PARTY,人们谈笑风声,没有一个人哭泣。很多人都在这里,跟上次婚礼基本上是同样的那些亲朋好友。只不过这次都穿着普通衣服,楼下还有点心,咖啡等。给这家的亲人们挨个拥抱,打招呼,跟熟悉的朋友社交一下。明天还有教堂等活动可选择性参加。

聊了很久,我还以为有什么讲话仪式之类的,什么都没有,大家逐渐离去。其实我想大家跟我一样都很难过和遗憾,只不过不愿在大众面前表现那忧伤的一面。

我觉得美国文化都是分享好的,积极的 ,正面的,赞美的一面,不好的,忧伤的,抱怨等的负面情绪就留在自己心里就好,不要和周围的人去分享这些。

谈到分享好的,积极的正面的东西就想到带国内客户看房,有的人张口闭口就跟国内的房子比,瞬间把国内的房子夸得像世间最完美的房子,美国的房子哪个都有许多毛病。所以搞不懂为什么还来美国生活和买房。看所有的事情应该看到好的那面,不喜欢不要紧,反正房子几天就卖了,它也跟抱怨的人没太大关系。

昨天看一经纪人跟我一样的在美国卖房,谈到成为国人的免费导游和万事通,最后也不见得从他那里买房。还有其它很多从国内带来的不好习惯,深有同感。所以为避免这些无理的浪费时间,本人对来找我的客户需要跟公司签约成为买方经纪人,再接下来履行经纪人的职责。还有客户必须要钱款都已在美国的银行准备好,有资金证明,准备马上买房出价。那些恕不相识的人老在网上问我该带什么衣服,怎么坐车旅游,该怎么考取驾照等各种免费跟房产无关的咨询,请绕道。